Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, cùng với việc gia tăng dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều tranh chấp phát sinh.Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.

Căn cứ pháp lý

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.

Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả; Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu; Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng; Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;

Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;

Thẩm quyền giải quyết của Toà án

Theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

 

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định như sau thì mới bắt buộc hòa giải:

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015. 

- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. 

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: 

- Đổi với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 

- Đổi với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đổi với tranh chấp đất đai thuộc diện ng có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án. 

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

        Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án: đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Chính vì vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước đó.

Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công ty Luật Đức An

Do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi liên tục và nhanh chóng trong một thời gian dài, nhưng mỗi lần thay đổi không có các quy định của pháp luật hướng dẫn định rõ các quan hệ đất đai hình thành trên thực tế trong các thời đoạn đó, tạo ra những điểm mờ trong quan hệ về đất đai, phải nghiên cứu, xem xét nhiều quy định trong đó có cả loại văn bản thuộc về chính sách đất đai (trong mỗi thời kỳ) khi giải quyết một vụ tranh chấp.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, khi cần xác minh, cung cấp các tài liệu, chứng cứ liên quan 

Những kiến thức, kỹ năng cũng như kinh nghiệm của Luật sư sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn về tranh chấp mà mình đang vướng phải, định hướng cho khách hàng các phương án giải quyết và lựa chọn phương án phù hợp nhất và có lợi nhất cho khách hàng.

Trường hợp bắt buộc phải khởi kiện, Luật sư sẽ tư vấn cụ thể các bước khi tham gia tố tụng, những lợi thế, khó khăn có thể nhìn thấy được trong quá trình giải quyết. Giúp khách hàng liệt kê, thu thập những chứng cứ có lợi, nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng và đặc biệt là giải quyết tranh chấp đúng pháp luật.

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
•  Tư vấn pháp lý các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nghiên cứu vụ việc và đưa ra các giải pháp tốt nhất để khách hàng lựa chọn.
•  Tham gia quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền với tư cách là Đại diện theo ủy quyền, Luật sư bảo vệ nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.
• Luật sư bảo vệ trong vụ kiện tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm
• Tham gia các buổi giám định, buổi thẩm định giá

• Liên hệ Luật sư Luật đất đai       090 220 1233

• Phí tư vấn theo quy định của văn phòng / Thanh toán trước khi tư vấn

•