Huỷ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Em có căn hộ thuộc nhà ở xã hội, đã làm hợp đồng mua bán được 2 năm, chưa sang cho chủ mới được, và họ đang cầm sổ đỏ của em, và đang giữ lại 50 triệu làm tin. Bây giờ em muốn thay đổi quyết định không bán nữa thì có được không ạ? Có hướng nào giải quyết không ạ?

Đối với nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về việc mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội quy định:

“1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”

Như vậy, khi bạn muốn mua bán nhà ở mà không phải bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc trưởng hợp được mua nhà ở xã hội thì cần bán sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền nhà. Nếu trong trường hợp chưa đủ 05 năm, thì hợp đồng mua bán nhà ở của bạn có thể bị vô hiệu do vi phạm Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở. Và lúc này, giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định,..”

Trong trường hợp, nhà ở đã sau thời hạn 05 năm thì người mua nhà có quyền bán lại nhà theo cơ chế thị trường hay theo “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.” (Theo Điều 40 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định)

Đồng thời, trong cả hai trường hợp việc mua bán nhà ở cần tuân theo quy định về công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở tại Khoản 1, Điều 164 Luật nhà ở 2023:

“Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Nếu không dảm bảo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị vô hiệu theo quy định tại Bộ luật Dân sự 

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”)

Đối với trường hợp nhà ở chưa đủ 05 năm thì có thể yêu cầu tòa tuyên bố vô hiệu và hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Liên hệ Luật sư đất đai- nhà ở: 090 220 1233

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com