Đăng ký biến động khi cấp Giấy chứng nhận, quy định về giá đất cụ thể, nguyên tắc bồi thường về đất

Luật sư, Ths PHẠM THỊ BÍCH HẢO (Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư tp Hà Nội) - Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý, bài viết này góp ý về đăng ký biến động khi cấp Giấy chứng nhận, quy định về giá đất cụ thể, nguyên tắc bồi thường về đất. 28 tháng 02 năm 2023 08:11 GMT+7 0 Bình luận

Đăng ký biến động trong trường hợp thừa kế

Khoản 2 Điều 134 Dự thảo sửa đổi Luật Đất Đai với nội dung Đăng ký biến động quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k, l khoản 1 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”.

Đăng ký biến động là nghĩa vụ đăng ký đất đai thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi. Theo quy định pháp luật, việc chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai sẽ bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, việc thời hạn đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được quy định chưa rõ ràng dẫn đến việc khó xác định thời điểm bắt đầu thời hạn đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Và theo quy định tại khoản 2 Điều 134  Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): “Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Pháp luật hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) đều quy định đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Qua thực tiễn giải quyết các vụ việc về chia thừa kế, nhận thấy cần có quy định rõ hơn thời điểm nào được tính là “phân chia xong quyền sử dụng đất”

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng thời điểm phân chia xong di sản thừa kế. Đặc biệt là trường hợp khởi kiện phân chia di sản thừa kế. Bởi thời điểm Tòa án ra bản án sơ thẩm phân chia xong di sản thừa kế và ngày Bản án sơ thẩm phân chia di sản thừa kế có hiệu lực là hai thời điểm khác nhau. Thời điểm bản án dân sự sơ thẩm có hiệu lực được quy định rõ trong BLTTDS 2015, khoản 2 Điều 282 quy định: “Bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm hoặc những phần bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.”

Việc quy định chưa rõ ràng thời điểm phân chia xong di sản thừa kế dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định thời hạn đăng ký biến động đất đai.

Góp ý:  Bổ sung quy định tại khoản 2 điều 134 Dự thảo Luật Đất đai cụ thể trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ thời điểm phân chia xong quyền sử dụng đất căn cứ theo thời điểm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có hiệu lực; bản án phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật.

Việc quy định rõ ràng chi tiết thời điểm phân chia xong di sản thừa kế sẽ giúp việc đăng ký biến động đất đai do khai nhận thừa kế chi tiết hơn.

Về tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng

Khoản 1 điểm h  Điều 134 Dự thảo Luật Đất đai về đăng ký biến động quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng”.

Luật Hôn nhân gia đình quy định về thoả thuận tài sản chung vợ chồng  tại Điều 38 về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân quy định: Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.

Thực tế hiện nay có nhiều văn bản thoả thuận chia tài sản chung vợ chồng, sau khi ký thoả thuận tài sản chung chuyển thành tài sản riêng của vợ hay chồng. Nếu quy định trong dự thảo về chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung mà không có chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng thành quyền sử dụng đất riêng của vợ hoặc chồng thì sẽ khó khăn cho việc đăng ký biến động khi ký thoả thuận chia tài sản chung vợ chồng vì lúc đó không có căn cứ pháp luật để thực hiện và mâu thuẫn với Luật hôn nhân gia đình.

Vì vậy kiến nghị bổ sung quy định tại điểm h như sau: Chuyển quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chuyển quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất của vợ chồng thành quyền sử dụng đất  riêng của vợ hoặc quyền sử dụng đất riêng của chồng.

Bảo đảm thu nhập của người bị thu hồi đất

Khoản 2 điều 89 Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Theo dự thảo việc bồi thường phải đảm bảo cho người thu hồi đất có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là quy định nhân văn đảm bảo quyền lợi ích của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên trong dự thảo có quy định “đảm bảo thu nhập” với quy định này khó thực hiện trên thực tế vì nhà nước không thể đáp ứng thu nhập thực tế của người có đất bị thu hồi, nếu thu hồi đất thì đảm bảo thu nhập của người sử dụng đất trong thời gian bao lâu. Vì vậy, nên bỏ phần đảm bảo thu nhập để quy định pháp luật đất đai có thể triển khai thực hiện được trên thực tế.

Giá đất cụ thể

Khoản 2 Điều 155 Dự thảo Luật đất đai (Sửa đổi) quy định về giá đất cụ thể để tính tiền cho thuê đất trả tiền một lần, tiền trúng đấu giá, tính tiền bồi thường khi nhà nước bồi thường đất.

Theo dự thảo giá đất do UBND tỉnh quyết định. Để giá đất cụ thể khi bồi thường đất được sát với giá đất thị trường đảm bảo tốt nhất quyền lợi của người dân khi thu hồi đất đề nghị bổ sung khoản 2 như sau:

2. Việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể theo giá đất thị trường tại thời điểm định giá đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo giá đất thị trường tại thời điểm định giá đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thạc sỹ Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

https://tapchitoaan.vn/dang-ky-bien-dong-khi-cap-giay-chung-nhan-quy-dinh-ve-gia-dat-cu-the-nguyen-tac-boi-thuong-ve-dat8068.html