Cách tính tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2026

Nghị Quyết 52/2025/NQ-HĐND quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hội đồng nhân dân Thành phố ban hành Nghị quyết quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Về nguyên tắc, theo Khoản 1, Điều 155 Luật Đất đai 2024, số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định dựa trên ba yếu tố chính :   

1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất (tính bằng m2).
2. Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất (tính bằng VNĐ/m2).
3. Chính sách miễn, giảm của Nhà nước (nếu có).

Một điểm cốt lõi cần lưu ý là về giá đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, giá đất áp dụng có thể là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc là giá đất cụ thể được xác định thông qua các phương pháp định giá chuyên nghiệp (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh). Các quy định về phương pháp định giá đất được làm rõ trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP.   

Để tiện cho việc tra cứu và áp dụng, dưới đây là bảng tổng hợp các công thức tính tiền sử dụng đất cho những trường hợp phổ biến nhất khi cấp Sổ đỏ và chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp	Căn cứ pháp lý (Nghị định 103/2024/NĐ-CP)	Công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp	Ghi chú
1. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở	Điều 8	Tsdđ​=Tsau​−Ttrước​	Tsau​ là tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở. Ttrước​ là tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích. Nếu Tsau​≤Ttrước​ thì Tsdđ​=0.
2. Cấp Sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993, không có giấy tờ	Khoản 2, 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024; Điều 11 NĐ 103	– Trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp 20% tiền sử dụng đất. – Vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất.	Áp dụng với đất không có vi phạm pháp luật đất đai. Tỷ lệ nộp sẽ cao hơn nếu có vi phạm.
3. Cấp Sổ đỏ cho đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004	Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024; Điều 11 NĐ 103	– Trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất. – Vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất.	Tỷ lệ % được tính trên giá đất ở trong Bảng giá đất.
4. Cấp Sổ đỏ cho đất lấn, chiếm (trước 01/07/2014)	Điều 139 Luật Đất đai 2024; Điều 12 NĐ 103	– Trong hạn mức: Nộp 60% tiền sử dụng đất. – Vượt hạn mức: Nộp 80% tiền sử dụng đất.	Áp dụng cho trường hợp sử dụng đất từ 01/07/2004 đến 01/07/2014 và không có vi phạm.

Điều 4. Bảng giá đất

1. Bảng giá đất phi nông nghiệp được quy định tại Phụ lục số 01 đến Phụ lục số 17 kèm theo Nghị quyết này.

a) Đất ở trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và điểm i Khoản 4 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

b) Đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại các điểm b, d Khoản 5 Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

c) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, k Khoản 4; các điểm a, c, Khoản 5 và các Khoản 6, 7, 8, 9, 10 tại Điều 5 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

2. Bảng giá đất nông nghiệp được quy định tại Phụ lục số 18 kèm theo Nghị quyết này.

a) Đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 7 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

b) Đất trồng cây lâu năm trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

c) Đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

d) Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất trong bảng giá đất áp dụng đối với nhóm đất quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

d) Bảng giá đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư xã, phường và khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp chưa có quy hoạch được phê duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng khu dân cư) được xác định giá cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng.

e) Việc xác định khu vực đồng bằng, trung du, miền núi được xác định theo địa giới hành chính các xã, phường, thị trấn trước khi sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Hà Nội theo Nghị quyết số 1656/NQ-UBTVQH15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

3. Giá đất chưa sử dụng

Khi cần có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đối với loại đất chưa sử dụng thì căn cứ vào giá của loại đất liền kề có mức giá cao nhất (trường hợp liền kề với hai loại đất khác nhau trở lên) để xác định giá đất. Khi đất chưa sử dụng được cơ quan có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng thì căn cứ vào giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng được quy định tại Nghị quyết này để xác định mức giá cụ thể.

Liên hệ Luật sư: 090 220 1233

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

ĐT 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com