Chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở
Câu hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất vườn do ông bà để lại. Nay tôi muốn chuyển đổi phần đất vườn sang đất thổ cư để cho con tôi xây nhà ở riêng. Xin hỏi gia đình tôi có thể chuyển hết phần đất vườn thành đất ở để làm nhà mới không?
Nhu cầu về chuyển mục đích quyền sử dụng đất vườn thành đất ở của người dân ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục cần có sự cho phép của có quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở được cho phép trong trường hợp nào? Cần có những lưu ý gì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở?
Những lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở
Chuyển mục đích đất vườn sang đất ở cần được sự cho phép của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.
Như vậy, ngườisử dụng đất vườn chỉ được chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư khi được sự cho phép của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bị xử phạt theo quy định pháp luật
Theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP người sử dụng đất sử dụng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở mà không được cơ quan nhà nước cho phép thì có thể bị xử lý như sau:
- Phạt tiền từ 3.00.000 đồng đến 200.000.000 đồng với đất tại nông thôn
- Trường hợp tự ý chuyển mục đích tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại nông thôn
Bên cạnh đó còn buộc phải khắc phục hậu quả:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm
Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cần đáp ứng đủ các điều kiện về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích quyền sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định tại Thông tư 01/2021/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xácc định các chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch tỉnh phân bố cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở
Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 02 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.
Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở 2023
- Tư vấn quy định về chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở;
- Tư vấn xác định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng thửa đất cụ thể;
- Tư vấn trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở;
- Tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở;
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Công ty Luật TNHH Đức An có kinh nghiệm trong thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
- Phí thực hiện dịch vụ pháp lý theo thỏa thuận từng vụ việc cụ thể
Công ty luật TNHH Đức An
Địa chỉ: 64B, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội
Đặt lịch làm việc: 090.220.1222 – 024.665.44233
Luật Đức An, chất lượng và uy tín.
Trân trọng!