Thủ tục tách thửa và các khoản thuế phải nộp khi bán đất
LSVNO – Hỏi: Bố mẹ tôi qua đời đã lâu, có để lại cho tôi một mảnh đất. Nay tôi muốn tách mảnh đất làm 2 phần để bán đi một nửa lấy tiền xây nhà ở thì phải làm những thủ tục nào để tách đất? Nếu tôi bán đi thì có phải chịu khoản thuế gì cho mảnh đất đó không?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất: Khai nhận thừa kế và thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
Theo như bạn trình bày mảnh đất đó do bố mẹ bạn đứng tên để lại cho bạn khi qua đời và không có di chúc. Về thừa kế khi không có di chúc, Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 649. Thừa kế theo pháp luật
Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
-
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
-
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
-
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
-
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
-
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
-
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Để có thể chuyển nhượng được mảnh đất đó thì bạn và các đồng thừa kế khác làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng nơi có bất động sản. Sau đó lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế các đồng thừa kế còn lại thỏa thuận tặng toàn bộ phần quyền hưởng di sản của mình cho bạn. Sau khi có thỏa thuận phân chia di sản, bạn tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai: Sau khi được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn mới có thể làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng mảnh đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Việc tách thửa căn cứ vào quy hoạch của địa phương và đáp ứng diện tích tối thiểu được tách thửa.
Điều 143. Đất ở tại nông thôn
-
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
-
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Thứ ba: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất những loại thuế bạn cần nộp là:
Theo quy định của pháp luật các loại thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thuế Thu nhập cá nhân:
Khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật thuế 2014 đã sửa đổi, bổ sung Điều 14 về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản của Luật thuế TNCN 2007 như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
-
Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
-
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Và khoản 2 Điều 23 cũng được sửa đổi, bổ sung theo đó: Thuế suất thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng từng lần.
Như vậy, tiền nộp thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
- Về lệ phí trước bạ: Theo quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
Nhà, đất mức thu là 0,5%.
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí
Trong đó:
Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hóa đơn, hoặc Hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán hoặc Tờ kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá thực tế chuyển nhượng ghi trên các giấy tờ nêu trên thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ thì lệ phí trước bạ được tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Thông thường, bên chuyển nhượng sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nhân chuyển nhượng chịu lệ phí trước bạ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)