Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã bị kê biên xử lý nợ

Khoảng tháng 8 năm 2024, mình mua thửa đất của ông A, do ông A bận công tác xa nên 2 bên chưa làm hợp đồng sang nhượng công chứng. Và cũng do quen biết, rất tin nhau nên mình cũng đã cất nhà trên thửa đất đó. Giờ ông A bị thi hành án phong toả tài sản để xử lý nợ. Em nên làm thế nào?

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội

Căn cứ theo điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”

Theo thông tin bạn cung cấp thì do ông A bận đi công tác xa nên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Theo quy định của Luật đất đai 2024, tại  Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Mặt khác nếu quyền sử dụng đất ông A đang thế chấp ngân hàng thì không có bản gốc sổ đỏ để ký công chứng và nếu muốn ký công chứng thì cần phải có sự đồng ý của bên ngân hàng là bên nhận thế chấp.

Một trong những điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần đáp ứng quy định tại Luật Đất Đai 2024 tại Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định trên, người sử dụng đất nếu không đáp ứng đủ 5 điều kiện là có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất thì không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Mặc dù 2 bên đã thực hiện hoạt động chuyển nhượng nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy nhiên về hình thức chưa thực hiện ký hợp đồng công chứng và chưa đăng ký biến động nên quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông A trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên, bên nhận chuyển nhượng có thể yêu cầu bên chủ sở hữu hoàn trả lại chi phí nhận chuyển nhượng.

* Đối với tài sản mà khách hàng đã xây dựng ở mảnh đất trên

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 có quy định:

“Điều 111. Kê biên quyền sử dụng đất

2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.”

Bên nhận chuyển nhượng cần chứng minh tài sản trên đất là thuộc sở hữu của mình.

Đối với vụ việc của bạn có 2 nội dung tranh chấp là nội dung giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm tại điều 123 và giao dịch vô hiệu do không tuân thủ về hình thức tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu và ngôi nhà bạn đã đầu tư xây dựng trên thửa đất. Nếu tranh chấp không hoà giải được thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Liên hệ Luật sư đất đai- nhà ở: 090 220 1233

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com