Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu 1 giao dịch khác

Giao dịch dân sự giả tạo để nhằm che giấu 1 giao dịch khác thì giao dịch nào có hiệu lực ? Tính an toàn pháp lý khi giao dịch nên tham khảo ý kiến luật sư khi tham gia giao dịch để tránh các trường hợp tranh chấp và vất vả khi khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng

Giao dịch dân sự sẽ chỉ có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định tại điều 117 BLDS năm 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

- Về hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại điều 124 BLDS năm 2015:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

- Một số bản án về hợp đồng giả tạo trong giao dịch dân sự:

Bản án 63/2019/DSST ngày 31/07/2019 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vay tài sản

+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Quận Ninh Kiều - Cần Thơ

+ Tóm tắt nội dung: Vào ngày 17/4/2017, nguyên đơn ông Trần Văn Ch có cho bà Trần Thị Th và ông Đỗ Thanh H vay số tiền 100.000.000 đồng. Để đảm bảo khoản vay này thì ngày 17/4/2017 bà Th và ông Ch ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà Nguyễn Thị Năm đứng tên ủy quyền cho bà Th ký chuyển nhượng, thửa đất 509, tờ bản đồ số 04, diện tích 183m2. Nay yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Năm có đại diện theo ủy quyền là bà Trần Thị Th với ông Trần Văn Ch ngày 17/4/2017 vô hiệu và buộc bà Trần Thị Th cùng ông Đỗ Thanh H trả lại số tiền 90.000.000 đồng gốc và không yêu cầu tính lãi.

+ Nhận định của Tòa án:

Giữa nguyên đơn ông Trần Văn Ch và bị đơn bà Trần Thị Th có thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, các bên tự nguyện ký kết ngày 17/4/2017, đã được Văn phòng công chứng Trần Văn Mỹ công chứng cùng ngày. Tuy nhiên qua lời trình bày và thừa nhận của các bên thì việc ký hợp đồng chuyển nhượng này chỉ là giả cách để che giấu cho một giao dịch dân sự khác là hợp đồng vay tài sản, với số tiền vay là 100.000.000 đồng, hiện các bên thống nhất số nợ gốc còn lại là 90.000.000 đồng và bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng ý trả số nợ 90.000.000 đồng cho nguyên đơn. Do đó có đủ cơ sở xác định đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo để che giấu cho một giao dịch dân sự khác đó là hợp đồng vay tài sản, nên căn cứ Điều Điều 124 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng giả tạo này sẽ bị vô hiệu và hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực theo quy định của Bộ luật dân sự, nên cần buộc bà Trần Thị Th và ông Đỗ Thanh H có trách nhiệm trả số nợ gốc còn lại theo yêu cầu của nguyên đơn ông Trần Văn Ch là 90.000.000 đồng, ghi nhận nguyên đơn không yêu cầu tính lãi suất và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Trần Văn Ch với bị đơn bà Trần Thị Th đại diện cho bà Nguyễn Thị Năm được Văn phòng công chứng Trần Văn Mỹ công chứng số 819, quyển số 02/2017/TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 17/4/2017 là vô hiệu.

Đối với bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 477770, số vào sổ H00274 do UBND huyện Ph Điền cấp ngày 27/7/2005, chỉnh lý biến động ngày 21/6/2006, do bà Nguyễn Thị Năm đứng tên. Hiện qua lời trình bày của các bên thì nguyên đơn ông Ch thừa nhận khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng bà Th có giao cho ông giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, nhưng sau đó bà Th mượn lại, việc này có người làm chứng ông Đỗ Văn S cũng xác nhận bà Th có mượn lại từ ông Ch bản chính giấy CNQSD đất, việc ông Ch cho mượn lại giấy CNQSD đất không có làm biên bản giao nhận, hiện nay bà Th không thừa nhận có nhận lại giấy CNQSD đất, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bà Th đề nghị tách việc đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra giải quyết thành vụ kiện khác do không xác định ai đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng này.

Xét thấy, qua trình bày của các đương sự thì nguyên đơn ông Ch cho rằng ông đã giao lại bản chính giấy CNQSD đất cho bà Th mượn lại, có ông Đỗ Văn S làm chứng là có việc bà Th mượn lại giấy CNQSD đất này, nhưng việc giao không có làm biên nhận, hiện bà Th không thừa nhận có nhận lại bản chính giấy CNQSD đất này, nên hiện nay không thể xác định được giấy CNQSD đất này do ai đang giữ còn hay đã bị thất lạc và giấy CNQSD đất này cũng không thể xác định giá trị là bao nhiêu để buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Do đó không có căn cứ để buộc nguyên đơn trả lại giấy CNQSD đất bản chính hoặc bằng giá trị cho bị đơn, do hiện nguyên đơn cho rằng không còn giữ, bị đơn cũng cho rằng không có giữ, nên xét thấy đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, nếu bị đơn và hàng thừa kế của bà Nguyễn Thị Năm xác định ai đang giữ thì khởi kiện thành vụ kiện, nếu giấy đã thất lạc cần liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có phát S các chi phí theo quy định của pháp luật về việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì bị đơn và người thừa kế của bà Năm có quyền khởi kiện nguyên đơn thành vụ kiện khác để đòi các chi phí này nếu có.

Bản án 90/2019/DS-PT ngày 02/04/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.

+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân Tiền Giang

+ Tóm tắt nội dung: Vào ngày 28/6/2017, ông bà có vay của bà Phan Thị Kim H số tiền là 02 tỷ đồng, lãi suất vay 80.000.000đồng/tháng, trả lãi hàng tháng, với điều kiện là ông bà và bà H làm 01 hợp đồng giả cách là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất do ông Lương Thiện Th đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm giấy tay cam kết trong thời hạn 12 tháng sẽ chuộc lại quyền sử dụng đất, với điều kiện bà H không được cầm cố, sang tên cho bà H, chuyển nhượng cho người khác. 12 thửa đất. Sau đó bà H có bán số đất trên thì ông không đồng ý và đòi gủy hợp đồng chuyển nhượng.

+ Nhận định của Tòa án:

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Th và đại diện theo ủy quyền của bà H thống nhất: Vào ngày 28/6/2017, ông Th, bà T có vay của bà Phan Thị Kim H số tiền là 02 tỷ đồng, lãi suất vay 80.000.000đồng/tháng, trả lãi hàng tháng, với điều kiện là ông Th, bà T phải làm 04 hợp đồng giả cách là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất do ông Lương Thiện Th đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi xác nhận vào trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và làm giấy tay cam kết trong thời hạn 12 tháng sẽ chuộc lại quyền sử dụng đất. Nhưng trong thời gian này bà H đã sang tên cho bà đứng tên toàn bộ 12 thửa đất trên vào ngày 26/7/2017. Đến ngày 02/8/2017, bà H cùng chồng là ông Nguyễn Thành T lại chuyển nhượng hết 12 thửa đất trên cho ông Nguyễn Văn T giá là 4.000.000.000 đồng, hai bên có làm hợp đồng tại Văn phòng Công chứng T. Xét Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Th, bà T, bà H chỉ là hợp đồng giả cách để vay tiền mà bà H lại làm thủ tục sang tên cho bà đứng tên là vi phạm thỏa thuận với ông Th, bà T. Tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên thống nhất hủy bốn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập cùng ngày 28/6/2017 giữa ông Lương Thiện Th, bà Phạm Thị T với bà Phan Thị Kim H số 0750, 0751, 0752, 0753 do Văn phòng Công chứng T chứng thực cùng ngày 28/6/2017 đối với 12 thửa đất và hủy 12 (mười hai) việc xác nhận chuyển nhượng cùng ngày 26/7/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cho bà Phan Thị Kim H được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất nêu trên tại trang 04 của 12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp Hội đồng xét xử ghi nhận.

Đối với số tiền 2.000.000.000 đồng ông Th, bà T vay của bà H ngày 28/6/2017. Đến ngày 01/12/2017, ông Th, bà T và bà H với ông Trọn có làm giấy thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ ông Th, bà H trả cho ông Trọn 1.562.000.000 đồng, ông Th, bà T còn nợ bà H 438.000.000 đồng, ông Th, bà T có thực hiện trả cho ông Tr được 250.000.000 đồng. Hiện nay ông Th, bà T còn nợ ông Tr 1.312.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Th, bà T đồng ý trả cho ông Tr số tiền 1.312.000.000 đồng, bà H 438.000.000 đồng là phù hợp.

Đối với số tiền 500.000.000 đồng, bà H cho rằng ngày 09/8/2017 bà có làm làm hợp đồng chuyển nhượng cho ông Th, bà T chuyển nhượng luôn 12 thửa đất trên giá là 6.000.000.000 đồng. Bà có làm giấy tay nên bà có đưa tiếp cho ông Th 500.000.000 đồng. Tuy nhiên giấy này chỉ có bà H viết và ký tên. Ông Th, bà T không có ký tên và cũng không thừa nhận có chuyển nhượng 12 thửa đất cho bà H. Ông Th thừa nhận có nhận của bà H 500.000.000 đồng do bà H vi phạm với ông bà là hợp đồng giả cách mà bà H lại sang tên làm cho ông chuyển nhượng cho người khác không được nên bà H đồng ý đưa cho ông 500.000.000 đồng để ông bồi thường hợp đồng. Đối với số tiền này tòa án cấp sơ thẩm không đặt ra xem xét trong vụ án này là chưa đảm bảo quyền lợi hai bên. Tại phiên Tòa phúc thẩm, ông Th tự nguyên trả cho bà H số tiền 500.000.000 đồng này được đại diện ủy quyền bị đơn đồng ý nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Như vậy ông Th, bà T có nghĩa vụ trả cho ông Tr 1.312.000.000 đồng và trả cho bà H 938.000.000 đồng.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 02/8/2017 giữa bà Phan Thị Kim H với ông Nguyễn văn T với 12 thửa đất trên giá là 4.000.000.000 đồng, ông T không có yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên Tòa án cấp sơ thẩm không đặt ra xem xét giải quyết là phù hợp.

LUẬT SƯ UY TÍN ĐẤT ĐAI 090 220 1233

Công ty luật TNHH Đức An

Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu 1 giao dịch khác

LUẬT SƯ UY TÍN ĐẤT ĐAI 090 220 1233

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT 090 220 1233

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com

Bài viết liên quan