10 điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh Bất động sản (2023) đã được Quốc hội khoá 15 thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Luật Kinh doanh bất động sản 2023)thông qua, sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Với những quy định mới được ban hành, hứa hẹn sẽ tác động một cách mạnh mẽ tới thị trường bất động sản và các nhà đầu tư. Cụ thể, những điểm mới có trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bao gồm:
Thứ nhất, đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật mới đã bổ sung thêm quy định về việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Thứ hai, quy định chặt chẽ về trách nhiệm của chủ đầu tư
Luật kinh doanh Bất động sản 2023 cũng bổ sung, quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án uỷ quyền cho các bên tham hợp tác ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép ký hợp đồng đặt cọc. Quy định này xuất phát từ việc bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán, tuy nhiên, việc này cũng gắn chặt với trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền cọc, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.
Bên cạnh đó, trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc “nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận”. Như vậy, chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận còn thẩm quyền cấp thì do cơ quan nhà nước, khi hoàn thành việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì trách nhiệm của chủ đầu tư đã hoàn thành.
Thứ ba, điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai:
Chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai, bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh. Đây chính là tinh thần bảo vệ quyền lợi khách hàng, mà nhà nước ta đã và đang làm rất tốt, tránh để khách hàng gặp rủi ro cao trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đó, Luật kinh doanh Bất động sản 2014 không quy định rõ về điều kiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, vậy nên một số địa phương vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình (trong đó có nghĩa vụ tài chính) để buộc chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, việc vận dụng này đã dẫn đến việc thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương với nhau. Việc quy định về điều kiện (nghĩa vụ tài chính) đối với chủ đầu tư, cho thấy nhà nước rất quan tâm đến quyền lợi của khách hàng, rõ ràng chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, biến đất đai sử dụng để xây dụng công trình thành của mình (thông qua nghĩa vụ tài chính về đất đai) trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho khách hàng.
Ngoài ra, các điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được quy định rõ ràng, cụ thể hơn so với quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước khi thực hiện, cũng như tạo điều kiện cho khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án với quy định của pháp luật hiện hành
Thứ tư, siết chặt quy định về phân lô, bán nền:
Tại Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2023 sửa đổi quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dụng nhà ở thuộc khu cực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II,III, và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dưn án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Quy định này chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thi loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Thứ năm, Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán:
Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Cụ thể, Luật kinh doanh bất động sản mới được quy định tại Khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dụng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, cong trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”
Thứ sáu, mở rộng quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam:
Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Bam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức tương đồng với công dân Việt Nam ở trong nước (Điều 10)
Với trường hợp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì tiếp tục thực hiện như Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (chủ yếu là “đầu tư, cho thuê, thuê mua” nhà ở, hạ tầng kỹ thuật; không quy định được “mua” nhà ở)
Quy định này sẽ giúp đa dạng hoá các nguồn lực đầu tư, phát triển bất động sản tại Việt Nam một cách hợp lý, trong kiểm soát; làm rõ điều kiện được “mua” nhà ở. Theo đó, các cơ quan chức năng cần lưu ý xây dựng các quy định về việc quản lý “chính chủ” do việc xác định trong thực tế không dễ dàng.
Thứ bảy, quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng:
Có thể thấy trong những năm trở lại đây, ngành Du lịch đang được Đảng và Nhà nước định hướng trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của quốc gia. Sự phát triển của ngành Du lịch có sức ảnh hưởng lớn đến sự phát triển chung của cả nền kinh tế
Việc quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được đề ra trong Luật kinh doanh Bất động sản 2023. Vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Trước đó, nghị định 02/2022/NĐ-CP đề cập đến mẫu Hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch. Nghị định này sẽ được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”. Theo đó thì khái niệm “căn hộ du lịch” không còn trong Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ còn sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Đây có thể là vấn đề các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần quan tâm khi tiếp tục phát triển sản phẩm này trong tương lai.
Thứ tám, quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định bắt buộc phải có ngân hàng bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng, khác với quy định đó thì tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi thì cho phép khách hàng lựa chọn bảo lãnh tại ngân hàng hoặc không:
Cụ thể, về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26), chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh.Theo đó, ngân hàng sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặt khác, khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khách hàng chọn có bảo lãnh ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát hành thư bảo lãnh cho chính khách hàng đó dựa trên hợp đồng mua, thuê mua đã ký kết và sau khi nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thì khách hàng mới phải đóng tiền đợt đầu; còn nếu khách hàng lựa chọn không có bảo lãnh của ngân hàng thì khách hàng đóng tiền luôn và không phải chờ có thư bảo lãnh của ngân hàng.
Trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng. Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín.
Thứ chín, thắt chặt các điều kiện liên quan đến chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã tổng hợp các điều kiện về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại Điều 31 của luật này, đồng nhất với quy định của Luật Nhà ở 2023 mới được thông qua ngày 27/11/2023, đồng thời cũng siết chặt hơn các điều kiện về phân lô so với quy định hiện hành, cụ thể:
Thu hẹp khu vực được thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực “không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá Quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai” (quy định hiện hành giới hạn các khu vực thuộc phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương và một số khu vực có đặc điểm đặc thù khác).
Trước khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc Quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng tương tự như mua bán, thuê mua nhà ở.
Thứ mười, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu:
Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã sửa đổi và ghi nhận chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động cần phải áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định của Luật này. Quy định này ngay phần trình bày đầu tiên, dù khách hàng là bất kể ai thì sản phẩm bất động sản luôn là tài sản có giá trị lớn, do đó, cần thiết buộc chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ những điều khoản chung nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng, đảm bảo lợi ích cộng đồng.
Theo đó, các tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi xác lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản thì không buộc phải theo mẫu, họ chỉ cần tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự.
Luật Đức An tổng hợp
Liên hệ để được tư vấn : Luật sư đất đai 090 220 1233
Phí tư vấn theo quy định văn phòng
Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong giao dịch bất động sản
Công ty luật TNHH Đức An
Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc
Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội
ĐT 090 220 1233 - 024.66544233
Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Email: luatsubichhao@gmail.com
Chi tiết liên hệ Luật sư đất đai: 090 220 1233