Luật Nhà ở 2023 với nhiều quy định về nhà ở xã hội và giải quyết tranh chấp

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023. Luật Nhà ở năm 2023 bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025. Luật Nhà ở năm 2023 có 13 chương và 198 Điều, tăng 15 Điều so với Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở năm 2014 có 183 Điều) Một số nội dung mới của Luật Nhà ở chủ đầu tư, người dân cần nắm bắt cụ thể có 08 điểm sau:

1. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư cỡ nhỏ

Theo Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau

“Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản

Theo điều luật trên, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật đối với dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư. Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định cụ thể hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đường giao thông, quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ này cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ đối với chung cư mini, căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ.  Cụ thể, đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân

Có thể nói, quy định mới tại Luật Nhà ở năm 2023 góp phần nào tháo gỡ những vướng mắc bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, việc quy định chi tiết hơn về điều kiện phòng cháy chữa cháy.

2. Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường ghi là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.

Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

 Việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư còn giúp cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội và phù hợp với Luật Nhà ở quy định “Tại đô thị loại I, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.” (Khoản 4 Điều 5 Luật Nhà ở năm 2023)

3. Luật Nhà ở năm 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật nhà ở năm 2023 đã thêm 02 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (từ 10 nhóm đối tượng tăng lên thành 12 đối tượng).

Theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023, bổ sung thêm 02 đối tượng gồm:

- bổ sung thân nhân liệt sỹ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở.

-  Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

- sửa bổ sung các trường hợp công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp

Việc mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội của Luật nhà ở năm 2023 đáp ứng nhu cầu ngày càng tốt hơn, công bằng hơn đối với người có thu nhập thấp, công nhân đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp có nhu cầu cao về nhà ở, những người yếu thế trong xã hội.

4. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Luật Nhà ở quy định phải dành một diện tích đất để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội cụ thể tại điều 83 đất để phát triển nhà ở xã hội quy định cụ thể “tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Với quy định này, sẽ tạo cơ sở cho việc đầu tư nhà ở xã hội tránh việc không có quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng yêu cầu của người dân.

5. Những ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai

6. Sửa đổi nguyên tắc bán nhà ở xã hội

Luật nhà ở 2023 quy định sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Theo quy định Luật nhà ở 2014 thì bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Tặng cho nhà ở

Điểm mới trong Luật nhà ở 2023 quy định chi tiết việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau: Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Việc tặng cho nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc tặng cho nhà ở

Luật Nhà ở 2023 quy định điểm mới việc tặng cho nhà ở trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

8. Điểm mới về giải quyết tranh chấp nhà ở

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 thì Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Hiện nay theo quy định Luật Nhà ở năm 2023 thì tại Điều 194. Giải quyết tranh chấp về nhà ở Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điểm sửa đổi của Luật Nhà ở năm 2023 là thẩm quyền giải quyết tranh chấp kinh phí vận hành nhà ở chung cư thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc do Toà án hoặc Trọng tài Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

Công ty luật TNHH Đức An

Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT 090 220 1233

024.66544233

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com