Tính pháp lý của chung cư mini

Việc người mua căn hộ chung cư mini có được bảo đảm những quyền lợi như người mua căn hộ chung cư thông thường không. Tính pháp lý của căn hộ chung cư mini thế nào? Quan điểm của Luật sư thế nào về vấn đề này?

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

Theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có khái niệm nhà ở là “Chung cư mini”. Theo đó, tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra các loại nhà ở được pháp luật công nhận hiện nay như “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, nhà chung cư “nhà ở thương mại” nhưng không có quy định nào định nghĩa “chung cư mini”.

Thực tiễn hiện nay, có những chung cư mini không thể cấp sổ hồng được vì diện tích xây dựng nhỏ, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo Luật Nhà ở hiện hành. Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở, tuy nhiên mỗi cá nhân cần nắm vững quy định về Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành. Về quy định hướng dẫn quy chuẩn chung cư được quy định tại Thông tư 03/2021/TT-BXD  ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư theo đó tại quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư cần đáp ứng quy định về kỹ thuật như sau 2. Quy chuẩn kỹ thuật.

2.1 Yêu cầu chung

2.1.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất...), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng.

2.1.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN 06:2021/BXD và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.

2.1.3 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.

2.1.4 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả theo QCVN 09:2017/BXD.

2.1.5 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe theo QCXDVN 05:2008/BXD. Yêu cầu về phòng chống mối cho nhà chung cư tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.

2.1.6 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy trình.

2.1.7 Phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào (không bao gồm buồng thang bộ thoát nạn) độc lập.

Theo đó tại mục 4 Trách nhiệm của tổ chức và cá nhân

 Mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia các hoạt động liên quan đến công tác xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp mới bao gồm lập, thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện, quản lý và công tác xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, tiêu chuẩn cơ sở, quy chuẩn kỹ thuật địa phương liên quan đến nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.

Ủy ban nhân dân các tỉnh/thành phố, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn tỉnh/thành phố.

Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành không có quy định về chung cư mini và cơ quan nhà nước cũng không cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini vì vậy người tiêu dùng nên cân nhắc khi mua vì không được đảm bảo về pháp lý và nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng.