Thủ tục, chi phí chuyển nhượng căn hộ chung cư

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó quỹ đất vốn hạn chế vì thế không đáp ứng đủ đối với tất cả người dân. Vậy nên hầu hết các gia đình lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Đó chính là lí do mua bán căn hộ chung cư đang là điểm nóng của thị trường bất động sản. Để đảm bảo tính an toàn và pháp lí trong quá trình chuyển nhượng căn hộ chung cư, người mua cần tìm hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực này. Công ty Luật Đức An gửi tới bạn đọc một số quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng căn hộ chung cư để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này

1. Căn cứ pháp lý

Theo quy định tại Điều 18 Luật nhà ở 2014 về điều kiện nhà ở được tham gia giao dịch, căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau:

Đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, căn hộ chung cư phải đáp ứng được các điều kiện trên thì mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng. Người mua cần phải tìm hiểu kĩ về tình trạng pháp lí của căn hộ chung cư để có thể tiến hành nhận chuyển nhượng một cách thuận lợi và đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó pháp luật cũng quy định về điều kiện các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại Điều 119 Luật nhà ở 2014

Người bán phải đáp ứng các điều kiện sau:

Là chủ sở hữu chugn cư hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về chung vư theo quy định của pháp luật
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Về phía người mua cũng phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư

Luật nhà ở 2014 quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư cần có các nội dung sau:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá giao dịch chung cư nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;

- Thời hạn và phương thức thanh toán;

- Thời gian giao nhận chung cư;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư

Bước 1: Thỏa thuận và tiến hành đặt cọc

Người mua sẽ kiểm tra tính pháp lí của căn hộ chung cư, sau khi vấn đề pháp lí minh bạch, người mua sẽ tiến hành đặt cọc và hẹn công chứng

Bước 2: Tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng

Trước đó bên mua và bên bán phải chuẩn bị bộ hồ sơ để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật bao gồm:

CMND, Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Tờ khai thuế trước bạ

Bước 3: Tiến hành đóng thuế và lệ phí

– Người bán đóng thuế thu nhập các nhân

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ( đã ký tại phòng công chứng ).
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Người mua nộp lệ phí trước bạ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.3: Thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế

Bước 4: Nộp hồ sơ chuyển nhượng căn hộ chung cư

Người mua nộp hồ sơ chuyển nhượng căn hộ chung cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ gồm:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính kèm bản sao có chứng thực).
Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu).
Giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao).
Hồ sơ sơ đồ kỹ thuật căn hộ (bản chính).
CMND hoặc CMT, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực).
Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư (công chứng).

Bước 5: Giải quyết và trả hết quả

Sau khi kiểm tra hồ sơ không có sai sót, trong phòng 03 tuần làm việc cơ quan nhà nước sẽ trả giấy chứng chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư và chính thức hoành thành thủ tục.

3. Phí lệ phí khi nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư

3.1. Lệ phí trước bạ

Khi các cá nhân, hộ gia đình thực hiện thủ tục mua bán căn hộ chung cư thì sẽ phải chịu khoản lệ phí trước bạ, tuy nhiên giữa người mua nhà và chủ đầu tư cũng có thể thỏa thuận khác về việc chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là người đóng lệ phí này.

Mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định Nghị Định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.tại Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%. là 0.5% nhân với giá trị tài sản.

3.2. Lệ phí Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó quy định.

3. 3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Đức An về các quy định của pháp luật với việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư, việc chuyển nhượng căn hộ chung cư cần đáp ứng những điều kiện gì và trình tự thủ tục trong việc chuyển nhượng căn hộ chung cư. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ Công ty Luật Đức An chúng tôi để được tư vấn một cách chính xác nhất.

Phí tư vấn theo giờ tư vấn/ Thanh toán chuyển khoản trước khi tư vấn

Luật sư kinh nghiệm trong tư vấn pháp luật đất đai, tuyên truyền pháp luật đất đai

Với Luật sư kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn pháp luật, đặc biệt là pháp luật về thừa kế, đất đai đã tư vấn trên VTV2, VietNamNet, Cafeland

Luật Đức An, chất lượng và uy tín

Trân trọng!

Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO

Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội.

Địa chỉ: 64B, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT liên hệ: 0902201233 - cố định 024 66544233

Email: luatsubichhao@gmail.com Web: www.luatducan.vn

Face: Công ty luật TNHH Đức An