Thủ tục phát mại tài sản thế chấp

Khách hàng A vay tiền của Quỹ tín dụng. Trước khi vay vốn Quỹ tín dụng có làm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện. Thời điểm vay vốn khách hàng chưa có GCNQSD đất (do khu vực nông thôn địa phương chưa có giấy CNQSD đất). Khách hàng sau đó tiếp tục mang GCNQSD đất đi vay tại ngân hàng khác. Nay khách hàng không có khả năng trả nợ, Vậy Quỹ tín dụng có thể làm thủ tục thanh lý tài sản thế chấp được không.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất: Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại  Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Luật Đất Đai 2013 tại Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Trường hợp thế chấp bạn nêu trên, mặc dù chưa có Giấy chứng nhận nhưng quỹ đã cho vay thông qua thế chấp. Nên nếu đã có đất nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Điều kiện tài sản đảm bảo nhiều nghĩa vụ

Căn cứ Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì  tài sản bảo đảm (hay tài sản thế chấp, cầm cố) là tài sản mà một bên dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với một bên khác. Trong đó, tài sản thế chấp là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai theo Điểm a, Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

Bên cạnh đó, theo Điều 296 BLDS 2015, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:

- Giá trị tài sản lớn hơn tổng các nghĩa vụ đang thực hiện tại thời điểm thế chấp;