Nghị Định 286 năm 2026 về xử phạt hành chính đất đai

Nghị định số 281/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 13/07/2026, chính thức có hiệu lực từ ngày 31/08/2026. Văn bản này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

1. Thay đổi về nguyên tắc áp dụng và hệ thống quản lý

Một trong những điểm mới là việc bổ sung Điều 3a quy định về các nguyên tắc xác định hành vi vi phạm.

Điều 3a. Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

1. Việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu được công nhận loại đô thị theo quy định của pháp luật thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của phường; việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của xã.

2. Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

 Tại khoản 1 Điều này, Nghị định mới làm rõ cách áp dụng mức phạt cho đơn vị hành chính đặc khu: nếu đặc khu thực hiện nhiệm vụ tương đương phường thì áp dụng mức phạt của phường, nếu tương đương xã thì áp dụng mức phạt của xã. Đặc biệt, khoản 2 Điều 3a bổ sung quy định rất quan trọng: trường hợp vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì khi vi phạm sẽ bị xử phạt như đối với một cá nhân, giúp tháo gỡ những vướng mắc trong việc xác định đối tượng bị phạt khi tài sản thuộc sở hữu chung.

Về mặt quản lý nhà nước, toàn bộ thẩm quyền hướng dẫn và tổ chức thi hành đã có sự chuyển dịch từ Bộ Tài nguyên và Môi trường sang Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Điều này kéo theo việc thay đổi tên gọi các chức danh có thẩm quyền xử phạt tại Điều 31 từ "Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường" thành "Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường" hoặc "Bộ Nông nghiệp và Môi trường".

2. Thẩm quyền xử phạt hành chính

Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định về thẩm quyền phạt tiền tại Điều 30

Điều 30. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 250.000.000 đồng;

c) Bãi bỏ

d) Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định này.

2. Bãi bỏ

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000.000 đồng;

c) Bãi bỏ

d)  Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng;

đ) Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định này.

Sự thay đổi về thẩm quyền xử phạt chính là nội dung cốt lõi thể hiện sự phân cấp và tăng cường quyền lực cho cấp cơ sở của quy định mới. Theo Nghị định 281, mức phạt tiền tối đa của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đã tăng đột biến từ 5.000.000 đồng lên tới 250.000.000 đồng, gấp 50 lần so với mức cũ tại Nghị định 123. Ngược lại, khoản quy định về thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đã bị bãi bỏ hoàn toàn trong lần sửa đổi này. Song song với đó, Thẩm quyền của Thanh tra/Kiểm tra chuyên ngành cũng được điều chỉnh tăng mạnh từ mức cũ là 50.000.000 đồng lên đến 400.000.000 đồng quy định tại khoản 1 Điều 31 nghị định này:

Điều 31. Thẩm quyền của thanh tra kiểm tra chuyên ngành

1. Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập, Trưởng đoàn kiểm tra do Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong phạm vi quản lý nhà nước của Bộ thành lập, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 400.000.000 đồng;

c) Bãi bỏ

d) Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng

Việc nâng cao hạn mức xử phạt này góp phần tăng cường tính răn đe và hiệu lực quản lý nhà nước đối với các vi phạm về đất đai ngay từ cấp thực thi thanh tra, kiểm tra chuyên ngành.

3. Điều chỉnh hình thức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả

Tại Điều 4, cơ cấu các hình thức xử lý có sự thay đổi đáng kể:

Điều 4. Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả

1. Hình thức xử phạt hành chính bao gồm:

a) Cảnh cáo;

b) Phạt tiền.

2. Hình thức xử phạt bổ sung bao gồm:

a) Bãi bỏ

b) Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại điểm a và điểm i khoản 1 Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính, căn cứ tính chất, mức độ vi phạm mà tổ chức, cá nhân vi phạm hành chính còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

a) Buộc đăng ký đất đai;

b) Bãi bỏ

c) Buộc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa;

d) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại, bên nhận góp vốn, bên nhận tài sản gắn liền với đất phải trả lại đất;

đ) Buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển đổi, góp vốn, mua, bán tài sản gắn liền với đất; mua, bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

e) Buộc lập phương án sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;

g) Buộc thành lập tổ chức kinh tế và lập phương án sử dụng đất trồng lúa đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa vượt hạn mức;

h) Buộc trả lại tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

i) Buộc ký lại hợp đồng thuê đất;

k) Buộc phải nộp hồ sơ để làm thủ tục xin chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

l) Buộc đưa đất vào sử dụng;

m) Buộc nộp hồ sơ để làm thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

n) Hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai;

o) Buộc phải cung cấp, cung cấp lại thông tin, giấy tờ, tài liệu.

p) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

q) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;

r) Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;

s) Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.

Về hình thức xử phạt bổ sung đã bãi bỏ quy định "Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa..." tại điểm a khoản 2 Điều 4. Thay vào đó, nội dung này được chuyển thành một biện pháp khắc phục hậu quả tại điểm s khoản 3 Điều 4. Đối với dịch vụ tư vấn, Đối với dịch vụ tư vấn, Nghị định mới quy định cố định thời hạn đình chỉ là 03 tháng, thay vì các khoảng thời gian dao động từ 09 đến 12 tháng như quy định cũ tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, giúp tạo sự thống nhất và rõ ràng trong áp dụng pháp luật. Việc bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả mới như buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất; buộc khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới; buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai; buộc nộp lại các giấy tờ vi phạm đã giúp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với việc bảo vệ hiện trạng đất và mốc địa giới đơn vị hành chính. Đặc biệt, biện pháp buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai đảm bảo rằng mọi sai sót phát sinh từ hành vi vi phạm sẽ được khắc phục triệt để thay vì chỉ bị hủy bỏ kết quả một cách đơn thuần. Cuối cùng, việc bãi bỏ biện pháp buộc thực hiện thủ tục phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn tại điểm b khoản 3 Điều 4 cho thấy sự lược bỏ các yêu cầu không còn phù hợp, đồng thời giảm bớt gánh nặng thủ tục không cần thiết cho người sử dụng đất trong bối cảnh quản lý mới. Những điều chỉnh tổng thể này tại Điều 4 phản ánh tư duy quản lý mới, ưu tiên các biện pháp khắc phục thực chất để nhanh chóng đưa việc sử dụng đất trở lại đúng quỹ đạo pháp luật

4. Thay đổi trong cách tính số lợi bất hợp pháp

Tại Điều 6, quy định về việc xác định số lợi bất hợp pháp đã có một sự bổ sung rất quan trọng và mang tính nhân văn sâu sắc dành cho người vi phạm. Cụ thể, khoản 1 của Điều này trong bản hợp nhất mới đã quy định rõ rằng nếu tổ chức hoặc cá nhân vi phạm đã thực hiện nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước phát sinh từ chính việc sử dụng đất vi phạm đó, thì số lợi bất hợp pháp thực tế phải nộp lại sẽ được khấu trừ chính xác các khoản tiền này.

Điều 6. Việc xác định số lợi bất hợp pháp

1. Số lợi bất hợp pháp là số lợi được tính thành tiền do tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có được từ việc sử dụng đất sau vi phạm và phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm.

Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Đây là một bước tiến mới trong tư duy pháp lý, giúp đảm bảo tính công bằng tuyệt đối và tránh tình trạng người dân phải chịu áp lực tài chính kép khi vừa bị thu hồi số lợi bất hợp pháp, vừa không được ghi nhận các nghĩa vụ tài chính đã tự giác thực hiện trước đó.

Trước đây, tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách vốn chỉ được đề cập một cách cụ thể cho các hành vi liên quan đến giao dịch chuyển quyền, cho thuê đất trái quy định tại điểm đ khoản 2. Tuy nhiên, với sự ra đời của Nghị định 281/2026/NĐ-CP, nguyên tắc khấu trừ này đã được nâng tầm thành một nguyên tắc chung áp dụng cho tất cả các loại hành vi vi phạm được xác định số lợi bất hợp pháp ngay tại khoản 1. Sự thay đổi này cho thấy sự thấu hiểu từ phía cơ quan quản lý khi tập trung vào việc thu hồi đúng và đủ những lợi ích thực tế thu được từ hành vi trái pháp luật sau khi đã đối trừ các nghĩa vụ tài chính mà người vi phạm đã thực hiện, giúp quá trình thi hành quyết định xử phạt trở nên thuyết phục và dễ nhận được sự đồng thuận hơn từ phía người dân và doanh nghiệp.\

Tại Điều 27 của Nghị định mới (281/2026/NĐ-CP), cách thức xử lý các vi phạm liên quan đến giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất đã được thay đổi căn bản theo hướng phân loại rõ rệt tính chất vi phạm để áp dụng biện pháp khắc phục phù hợp

Điều 27. Vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất

1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với trường hợp tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

2. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp khai báo không trung thực việc sử dụng đất hoặc tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

Thay vì chỉ áp dụng hình thức hủy bỏ kết quả thủ tục hành chính một cách chung chung như trước đây, quy định mới hiện nay phân định: đối với các hành vi tẩy xóa, sửa chữa hoặc khai báo không trung thực nhưng giấy tờ vẫn là thật (quy định tại khoản 1 và khoản 2), người vi phạm sẽ bị buộc phải thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai. Sự điều chỉnh này cho thấy tư duy quản lý đã chuyển dịch từ việc chỉ trừng phạt sang việc chủ động chỉnh lý, làm sạch dữ liệu địa chính bằng cách yêu cầu thực hiện lại quy trình đúng quy định dựa trên thông tin trung thực và chính xác.

Ngược lại, đối với hành vi nghiêm trọng hơn là sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính (quy định tại khoản 3), Nghị định vẫn giữ nguyên biện pháp nghiêm khắc là hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục hành chính. Điều này là do các giấy tờ giả mạo ngay từ đầu đã không có giá trị pháp lý, nên mọi kết quả phát sinh từ chúng đều phải bị xóa bỏ hoàn toàn để bảo vệ tính thượng tôn của pháp luật.

Một thay đổi đáng chú ý khác liên quan đến Điều 27 là việc bãi bỏ hình thức xử phạt bổ sung "Tịch thu các giấy tờ..." tại khoản 4. Toàn bộ nội dung này đã được chuyển hóa thành biện pháp khắc phục hậu quả: "Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng"

5. Quy định xử phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai

Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16:
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai

 Nghị định 281/2026/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho cấp cơ sở thông qua việc tăng mạnh thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã. Những thay đổi mang tính đột phá về các biện pháp khắc phục hậu quả và nguyên tắc khấu trừ số lợi bất hợp pháp không chỉ tăng cường tính răn đe mà còn đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Đây chính là công cụ pháp lý hoàn thiện hơn nhằm đưa các quy định của Luật Đất đai vào thực tiễn một cách hiệu quả, giúp ổn định trật tự quản lý và nâng cao hiệu lực thi hành pháp luật kể từ ngày 31/08/2026

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Liên hệ luật sư 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com