Công văn hướng dẫn về thời điểm sử dụng đất ổn định để cấp sổ đỏ lần đầu

Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ: Hướng dẫn Xác định thời điểm sử dụng đất ổn định, công nhận đất ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024

Trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, một trong những nội dung được người dân quan tâm là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định, công nhận đất ở và xác định nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở.

Trước những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng quy định của pháp luật, ngày 14/5/2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ trả lời phản ánh, kiến nghị của ông Nguyễn Định Giao thông qua Hệ thống thông tin tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Tư pháp.

Theo phản ánh, Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Điều luật phân chia việc xem xét công nhận đất ở theo các mốc thời gian sử dụng đất gồm: trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Tuy nhiên, trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp người dân sử dụng một thửa đất trong thời gian dài với nhiều mục đích khác nhau. Ban đầu, đất được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, sau đó mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích nhưng vẫn tiếp tục sử dụng ổn định cả phần đất nông nghiệp và phần đất có nhà ở.

Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định "thời điểm sử dụng đất ổn định" theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, cần xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất để xem xét công nhận đất ở là thời điểm người sử dụng bắt đầu sử dụng toàn bộ thửa đất hay là thời điểm bắt đầu sử dụng một phần diện tích làm nhà ở.

Từ đó kéo theo vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu thời điểm được xác định là thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì việc tính tiền sử dụng đất có thể khác so với trường hợp xác định theo thời điểm xây dựng nhà ở.

Phản ánh cũng đưa ra ví dụ cụ thể: hộ gia đình sử dụng khoảng 500 m² đất trồng cây lâu năm từ năm 1989, đến năm 2010 xây dựng nhà ở trên khoảng 150 m² và sử dụng ổn định đến nay. Trong trường hợp này, người dân đề nghị làm rõ tiền sử dụng đất khi công nhận đất ở được xác định theo thời điểm năm 1989 hay năm 2010.

Ngoài ra, phản ánh còn đặt ra tình huống khác: người sử dụng đất sử dụng ổn định đất nông nghiệp từ trước ngày 15/10/1993 nhưng đến năm 2016 mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất. Vấn đề được quan tâm là nhà ở này có được xem xét công nhận đất ở hay không; nếu được công nhận thì áp dụng quy định nào để xác định tiền sử dụng đất phải nộp; nếu không được công nhận thì xử lý theo quy định nào của pháp luật.

Trả lời các nội dung phản ánh, Cục Quản lý đất đai viện dẫn khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, theo đó Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất theo quy định của Luật.

Đồng thời, theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, sử dụng đất ổn định được hiểu là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó cho đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.

Như vậy, việc xác định thời điểm sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa trong việc xem xét cấp Giấy chứng nhận mà còn là căn cứ quan trọng để áp dụng các chính sách về công nhận đất ở, xác định diện tích đất ở được công nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo Cục Quản lý đất đai, việc xác định thời điểm sử dụng đất trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã và được thực hiện theo điểm b2 khoản 3 Mục II Nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai thì việc xác định sử dụng đất ổn định được thực hiện theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải xác định nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ liên quan.

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định khá đầy đủ các loại giấy tờ có thể được sử dụng làm căn cứ xác nhận việc sử dụng đất ổn định, bao gồm:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất;
• Biên bản, quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hoặc xây dựng;
• Bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định thi hành án liên quan đến tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ thanh toán tiền điện, tiền nước hoặc các khoản dịch vụ khác có địa chỉ tại thửa đất;
• Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ mua bán, thanh lý, hóa giá nhà ở, công trình;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán tài sản gắn liền với đất;
• Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ kiến điền và các tài liệu đo đạc đất đai;
• Hồ sơ kê khai, đăng ký nhà đất có xác nhận của cơ quan nhà nước;
• Giấy tờ đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại nhà ở gắn liền với thửa đất.

Trường hợp không có các loại giấy tờ nêu trên hoặc giấy tờ không thể hiện rõ thời điểm và mục đích sử dụng đất thì việc xác nhận được thực hiện trên cơ sở kê khai của người sử dụng đất kết hợp với hiện trạng sử dụng đất và quá trình xác minh của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu có nhiều tài liệu thể hiện các thời điểm khác nhau thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo tài liệu có ngày, tháng, năm sớm nhất.

Đối với nội dung xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi công nhận đất ở, Cục Quản lý đất đai cho biết Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn đã phân định rõ thẩm quyền quản lý.

Theo đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện theo Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đây là nội dung thuộc lĩnh vực quản lý của cơ quan tài chính nên Cục Quản lý đất đai không đưa ra hướng dẫn cụ thể đối với từng trường hợp phát sinh mà đề nghị người dân liên hệ cơ quan quản lý nhà nước về tài chính ở địa phương hoặc cơ quan quản lý tài chính ở Trung ương để được hướng dẫn theo thẩm quyền.

Qua nội dung trả lời của Cục Quản lý đất đai có thể thấy, công văn chủ yếu tập trung làm rõ căn cứ pháp lý và thẩm quyền xác định thời điểm sử dụng đất ổn định, thay vì đưa ra kết luận đối với từng tình huống cụ thể mà người dân nêu.

Đối với trường hợp người sử dụng đất ban đầu sử dụng đất nông nghiệp, sau đó xây dựng nhà ở hoặc trường hợp xây dựng nhà ở sau ngày 01/7/2014, việc có được công nhận đất ở hay không, diện tích được công nhận là bao nhiêu và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện như thế nào vẫn cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ cụ thể, nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và các quy định hiện hành của pháp luật đất đai cũng như pháp luật về thu tiền sử dụng đất.

Luật Đức An tổng hợp

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Liên hệ luật sư 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com