Nghị định 147/2026/NĐ-CP cơ chế chính sách đặc thù về đất đai

Ngày 07/5/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài nhiều năm do vướng mắc pháp lý về đất đai, đầu tư và cấp giấy chứng nhận. Nghị định được xây dựng để hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý vi phạm pháp luật đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời khơi thông hàng loạt dự án bị đình trệ trên cả nước.

Nghị định tập trung xử lý 4 nhóm vấn đề lớn. Thứ nhất là xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định theo Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16. Thứ hai là xử lý việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm trong lựa chọn nhà đầu tư hoặc vi phạm về quản lý, sử dụng đất theo Điều 12. Thứ ba là xử lý các dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không đúng trường hợp pháp luật cho phép theo Điều 13. Ngoài ra, Nghị định còn mở rộng áp dụng cơ chế đặc thù tương tự Nghị quyết 170/2024/QH15 cho các địa phương khác có tình huống pháp lý tương tự TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị định là cơ chế xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận sai quy định. Theo Điều 3 của Nghị định 147/2026/NĐ-CP quy định như sau:

“Việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thực hiện như sau:

1. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

2. Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án. Hồ sơ gồm:

a) Tờ trình;

b) Dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định;

c) Ý kiến của các cơ quan liên quan;

d) Tài liệu khác có liên quan (nếu có).

3. Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng Sở Quy hoạch - Kiến trúc thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Điều này thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.”

Sở Xây dựng sẽ là cơ quan chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Sau khi đánh giá, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh cả mục đích và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận đã cấp sai.

Đối với các địa phương có Sở Quy hoạch - Kiến trúc hoạt động riêng, UBND cấp tỉnh có thể phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện nhiệm vụ rà soát này. Điểm đặc biệt và được xem là “nút mở” lớn nhất của Nghị định là quy định phần diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất sẽ không phải thực hiện lại quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước đây. Điều này giúp cắt giảm đáng kể thời gian và thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp, bởi trước đây nhiều dự án phải quay lại từ đầu trong quy trình giao đất khiến dự án kéo dài thêm nhiều năm.

Nghị định cũng quy định rất rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý dự án. Theo Điều 4, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm xác định giá đất và chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp bổ sung sau khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan này còn phải ban hành quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc diện xử lý, bao gồm thông tin người sử dụng đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy.

Trong khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm công khai thông tin về các giấy chứng nhận thuộc diện điều chỉnh trên phương tiện thông tin đại chúng. Việc công bố phải thực hiện 3 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày nhằm bảo đảm tính minh bạch và tạo điều kiện cho các bên liên quan biết thông tin. Nếu có địa chỉ của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai phải gửi thông báo yêu cầu nộp lại giấy chứng nhận để thực hiện chỉnh lý

Ngoài ra, Văn phòng đăng ký đất đai còn phải gửi thông tin đến Sở Tư pháp, các tổ chức công chứng, UBND cấp xã nơi có đất và các bên liên quan để tránh phát sinh giao dịch đối với giấy chứng nhận đang được điều chỉnh. Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan này sẽ cập nhật lại hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận.

Đối với các tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, Nghị định quy định việc trao giấy chứng nhận mới phải được thực hiện đồng thời giữa Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp. Người sử dụng đất sẽ nhận giấy chứng nhận mới rồi trao lại cho bên nhận thế chấp để bảo đảm an toàn pháp lý cho khoản vay và tránh tranh chấp tài sản bảo đảm.

Về cách xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp bổ sung khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định rõ tại Điều 5 của nghị định này. Theo Nghị định, thời điểm xác định giá đất là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng đất. Số tiền phải nộp bổ sung được xác định bằng phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và tiền sử dụng đất theo mục đích cũ.

“TBS=T1−T2

Trong đó:

• TBS là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp bổ sung;
• T1 là tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh;
• T2 là tiền sử dụng đất theo mục đích cũ được xác định lại tại thời điểm điều chỉnh.”

Nghị định còn quy định nếu số tiền doanh nghiệp đã nộp trước đây lớn hơn số tiền tính lại thì Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch. Quy định này nhằm tránh phát sinh nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước và bảo đảm nguyên tắc ổn định chính sách tài chính đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị định còn mở cơ chế tiếp tục giao đất và cho thuê đất đối với các dự án từng vi phạm trong lựa chọn nhà đầu tư hoặc quản lý đất đai. Theo Điều 6, Sở Tài chính sẽ chủ trì rà soát điều kiện pháp lý, năng lực nhà đầu tư và sự phù hợp quy hoạch của từng dự án. Các dự án chỉ được tiếp tục nếu không vi phạm quy hoạch quốc phòng, an ninh và vẫn bảo đảm đủ điều kiện triển khai.

Đối với những dự án có liên quan đến đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc rừng sản xuất, Nghị định cho phép không phải ban hành lại quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng nếu trước đây đất đã được giao trước ngày 01/5/2026 nhưng thiếu thủ tục chuyển mục đích. Thay vào đó, nhà đầu tư chỉ phải thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật lâm nghiệp. Đây là điểm tháo gỡ lớn cho nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng và hạ tầng từng bị đình trệ vì vướng quy định chuyển đổi đất rừng.

Một nội dung khác rất quan trọng là cơ chế xử lý các dự án đầu tư trên khu đất bị Nhà nước thu hồi sai quy định pháp luật được quy định rõ ràng tại Điều 9 nghị định.

“1. Việc rà soát các điều kiện được tiếp sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 13 Nghị quyết số 29/2026/QH16 được thực hiện như sau:

a) Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 29/2026/QH16 đối với từng dự án;

b) Sở Tài chính tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép dự án được tiếp tục thực hiện. Hồ sơ gồm: Tờ trình; dự thảo quyết định cho phép dự án được tiếp tục thực hiện; ý kiến của các cơ quan liên quan; tài liệu khác có liên quan (nếu có).

2. Việc xác định dự án không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện (nếu có) được thực hiện theo quy định tại Chương III của Luật Khiếu nại, Chương III của Luật Tố cáo và Mục 2 Chương XV của Luật Đất đai.

3. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép dự án được tiếp tục thực hiện, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm tham mưu thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai như đối với trường hợp đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.”

Sở Tài chính sẽ chủ trì rà soát các điều kiện để dự án được tiếp tục triển khai. Điều kiện bắt buộc là dự án không còn tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong các tranh chấp phát sinh. Sau khi được UBND cấp tỉnh chấp thuận, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ tham mưu thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất như đối với một dự án đầu tư bình thường.

Theo Điều 8 và Điều 10, trong trường hợp nhà đầu tư không còn đủ năng lực tiếp tục thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh có thể xem xét hoàn trả số tiền mà nhà đầu tư đã ứng trước để bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng như chi phí xây dựng trên đất. Khoản hoàn trả này sẽ được lấy từ ngân sách địa phương thông qua nguồn chi đầu tư phát triển khác. Đây được xem là cơ chế giúp giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp và tránh tình trạng “chôn vốn” kéo dài nhiều năm.

Theo Điều 12, UBND cấp tỉnh sẽ phải chịu trách nhiệm toàn diện trong quá trình triển khai Nghị định. Các địa phương phải chủ động rà soát toàn bộ dự án tồn đọng, xác định đúng tình trạng pháp lý, tính toán lại giá đất và tổ chức thanh tra, kiểm tra để tránh phát sinh lợi ích nhóm hoặc hợp thức hóa sai phạm. Đặc biệt, Nghị định cho phép địa phương chủ động mời Kiểm toán Nhà nước tham gia kiểm toán việc xác định giá đất và tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm minh bạch và hạn chế thất thoát ngân sách.

Có thể thấy, Nghị định 147/2026/NĐ-CP không chỉ là giải pháp tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng mà còn là bước đi quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, phục hồi thị trường bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Liên hệ luật sư 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com