Hợp đồng tặng cho chưa sang tên có hiệu lực không
Hợp đồng tặng cho đã được công chứng có hiệu lực chưa khi chưa sang tên nhưng người tặng cho đã mất.
Ví dụ Hợp đồng tặng cho đã được ký từ năm 2022 chưa đăng ký sang tên, đến năm 2024 người tặng cho mất đến năm 2026 người vợ mới sang tên có được không? Thủ tục thế nào? có bị xử phạt khi đăng ký muộn không?
Theo quy định tại BLDS năm 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực sau đó phải đăng ký nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản phù hợp với quy định của BLDS và quy định pháp luật về đất đai, các quy định pháp luật có liên quan. Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, về hình thức, hợp đồng tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, bao gồm BLDS, Luật Đất đai. Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Điều 503 BLDS năm 2015 quy định: “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” Khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất quy định: “đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý” và theo điểm a khoản 1 Điều 133, người sử dụng đất phải đăng ký biến động khi thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp đối tượng của hợp đồng tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đồng thời cũng là thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất (từ người sử dụng đất cũ (bên tặng cho) sang người sử dụng đất mới (bên nhận tặng cho).
Án lệ số 52/2021/AL. Người được tặng cho tài sản không cần phải chứng minh trở ngại khách quan là nguyên nhân của việc không thể đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai (như điều kiện 3 của Án lệ số 52/2021/AL) trong một số tình huống cụ thể mà qua đó có thể xác định rằng người tặng cho đến khi chết không có sự thay đổi về ý chí đối với việc tặng cho, bao gồm một số trường hợp như sau:
(i) người tặng cho tài sản chết mà không để lại di chúc;
(ii) người tặng cho tài sản để lại di chúc nhưng không định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất đã tặng cho theo hợp đồng tặng cho;
(iii) người được tặng cho tài sản là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật dân sự như vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
Nếu hợp đồng tặng cho không có điều kiện đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì hợp đồng tặng cho vẫn có hiệu lực.
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc sang tên Sổ đỏ.
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”
Theo Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi chậm đăng ký biến động.
Điều 16. Không đăng ký đất đai
1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Công ty luật TNHH Đức An
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội
Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Liên hệ luật sư 090 220 1233
Web: www.luatducan.vn
Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Email: luatsubichhao@gmail.com