Lưu ý về cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây không chỉ là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả mà còn bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế hoặc xây dựng trên đất. Trong thực tiễn, một trong những khó khăn lớn nhất là xử lý các trường hợp sử dụng đất lâu dài nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cần hướng dẫn cụ thể trong áp dụng pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc cấp GCNQSDĐ lần đầu được thực hiện trên cơ sở xem xét nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng và tình trạng tranh chấp. Đối với các trường hợp có giấy tờ hợp lệ theo quy định, việc cấp giấy tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, đối với trường hợp không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai, nhưng đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, pháp luật vẫn cho phép xem xét cấp GCNQSDĐ theo Điều 138, với điều kiện đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Nếu người dân đã sử dụng đất từ rất lâu, có tên trong sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ và còn lưu giữ biên lai nộp thuế đất từ năm 1993 đến nay với mục đích là đất ở. Đây là những căn cứ quan trọng để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, do hiện trạng thửa đất không còn nhà ở mà chỉ còn công trình phụ, nên phát sinh vướng mắc trong việc xác định loại đất khi cấp GCNQSDĐ là đất ở hay loại đất khác.
Căn cứ khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.” và hướng dẫn tại điểm b2 (ii) điểm b khoản 3 Mục II Phần C Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc xác nhận sử dụng đất ổn định phải dựa trên thời gian và mục đích sử dụng đất được thể hiện trong các giấy tờ liên quan. Trong đó, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất là một trong những căn cứ quan trọng.
Tuy nhiên, việc xác định loại đất phải căn cứ vào hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và thực tế tại địa phương. Điều này cho thấy sự linh hoạt trong áp dụng pháp luật, đồng thời nhấn mạnh vai trò của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trong việc xem xét, quyết định trên cơ sở từng trường hợp cụ thể.
Ngoài ra, quy định tại Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, theo đó Chính phủ đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm cả việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, người dân cần liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để được hướng dẫn chi tiết, đúng thẩm quyền.
Công ty luật TNHH Đức An
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội
Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Liên hệ luật sư 090 220 1233
Web: www.luatducan.vn
Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Email: luatsubichhao@gmail.com