Hậu quả của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ vay
Trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp quan trọng và phổ biến khi đảm bảo cho nghĩa vụ vay. Từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định tài sản thế chấp, hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên cho đến chấm dứt quan hệ thế chấp.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đây là đặc điểm quan trọng giúp phân biệt thế chấp với cầm cố. Việc bên thế chấp vẫn giữ tài sản tạo điều kiện để họ tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm tạo ra nguồn thu để thực hiện nghĩa vụ vay, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Về tài sản thế chấp, Điều 318 quy định phạm vi thế chấp toàn bộ tài sản thì vật phụ của tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp một phần tài sản thì vật phụ gắn với phần đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Đặc biệt, đối với quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác. Ngoài ra, nếu tài sản được bảo hiểm thì quyền chi trả bảo hiểm có thể được chuyển trực tiếp cho bên nhận thế chấp trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, qua đó tăng cường khả năng bảo đảm nghĩa vụ.
Về hiệu lực, Điều 319 quy định hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc luật quy định khác. Tuy nhiên, để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thế chấp phải được đăng ký theo quy định pháp luật. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính minh bạch và xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.
Đối với quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, Điều 320 quy định bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản tài sản, cung cấp thông tin, không được tự ý định đoạt tài sản và phải áp dụng biện pháp bảo toàn giá trị tài sản khi có nguy cơ giảm sút. Đồng thời, họ có thể phải giao tài sản khi thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm. Ngược lại, theo Điều 321, bên thế chấp vẫn có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, đầu tư làm tăng giá trị tài sản, và trong một số trường hợp có thể bán, thay thế hoặc cho thuê tài sản nếu đáp ứng điều kiện luật định. Điều này cho thấy pháp luật không hạn chế tuyệt đối quyền sử dụng tài sản mà vẫn bảo đảm tính linh hoạt trong đời sống kinh tế.
Với bên nhận thế chấp, Điều 322 và Điều 323 quy định họ có nghĩa vụ trả lại giấy tờ khi chấm dứt thế chấp và thực hiện đúng thủ tục xử lý tài sản. Đồng thời, họ có nhiều quyền quan trọng như kiểm tra tài sản, yêu cầu cung cấp thông tin, yêu cầu bảo toàn tài sản, đăng ký thế chấp và đặc biệt là quyền xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Những quy định này nhằm bảo đảm an toàn tín dụng và quyền thu hồi nợ.
Ngoài ra, Điều 324 quy định về trường hợp người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Người này có quyền hưởng thù lao nếu có thỏa thuận nhưng phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản và bồi thường nếu gây thiệt hại. Quy định này phù hợp với thực tiễn khi tài sản có thể được giao cho bên thứ ba quản lý.
Đối với các trường hợp đặc thù liên quan đến đất đai, Điều 325 và 326 điều chỉnh quan hệ giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, trong một số trường hợp, khi xử lý tài sản thế chấp, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có thể được xử lý đồng thời để bảo đảm tính thống nhất và tránh xung đột quyền lợi giữa các chủ thể.
Cuối cùng, Điều 327 quy định các trường hợp chấm dứt thế chấp, bao gồm khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, tài sản đã được xử lý, theo thỏa thuận hoặc khi biện pháp thế chấp bị thay thế. Quy định này giúp xác định rõ thời điểm kết thúc quan hệ pháp lý, bảo đảm sự ổn định và minh bạch trong giao dịch dân sự.
Quy định về thế chấp trong Bộ luật Dân sự 2015 thể hiện sự cân bằng giữa quyền của bên vay và bên cho vay, đồng thời bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Thế chấp không chỉ là công cụ bảo đảm nghĩa vụ mà còn là cơ chế thúc đẩy lưu thông tài sản, hỗ trợ hoạt động tín dụng và góp phần ổn định nền kinh tế.
Một số vụ án do luật sư văn phòng thực hiện có nhiều hệ luỵ nếu khi ký hợp đồng thế chấp bên thế chấp là bên thứ 3 đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên vay. Trường hợp bên vay hứa hẹn sau này sẽ trả lại sổ cho bên vay sau đó bên vay không thực hiện được nghĩa vụ với ngân hàng dẫn đến ngân hàng khởi kiện yêu cầu hoàn trả khoản vay và bản án tuyên bên vay có nghĩa vụ trả nợ nếu không trả nợ thì ngân hàng được bán đấu giá tài sản thế chấp. Dẫn đến hậu quả bên thế chấp nhiều khi mất trắng ngôi nhà được thừa kế từ bố mẹ.
Liên hệ Luật sư ngay từ khi đặt bút ký hợp đồng thế chấp
Công ty luật TNHH Đức An
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội
Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Liên hệ luật sư 090 220 1233
Web: www.luatducan.vn
Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Email: luatsubichhao@gmail.com