Đặt cọc xong phát hiện đất vướng quy hoạch

Em tích góp 10 năm mới có ít tiền mua được cái nhà nhỏ (có vay ngân hàng). Tuy nhiên sau khi đặt cọc, mới phát hiện đất khả năng bị dính quy hoạch phân khu đất cây xanh (check quy hoạch onl), tuy nhiên chủ nhà lên chi nhánh vpdk đất đai xin thông tin thửa đất thì đến 2030 vẫn là đất ở và khi xây nhà chủ có xin giấy phép xây dựng có thời hạn (tạm 3 năm). Em rất muốn lấy lại cọc không mua nữa, vì đó là toàn bộ số tiền em có và vay ngân hàng. Mong luật sư tư vấn

Theo Bộ Luật Dân sự 2015  tại Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, trong đó bao gồm cả quyền chuyển nhượng (Điều 27 Luật Đất đai 2024)

Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan”.

Có thể thấy, nếu chưa có quyết định thu hồi thì mặc dù QSDĐ vẫn có thể chuyển nhượng, song, đất được quy hoạch và nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì QSDĐ sẽ bị hạn chế, cụ thể không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng mới cây lâu năm mà chỉ được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp và được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có trên đất.

Nếu không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng thì rõ ràng, việc nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất thuộc diện quy hoạch sẽ dẫn đến nhiều bất lợi và rủi ro cho người nhận chuyển nhượng. Đặc biệt, nếu đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện (điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024).

Vì vậy, nếu bên chuyển nhượng có thông tin về việc quy hoạch đất mà không thông báo cho người nhận chuyển nhượng có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (Điều 387 BLDS năm 2015) cũng như vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong luật hợp đồng"

Về nguyên tắc, “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc” (khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015).Nếu bên đặt cọc, trong trường hợp này là bên “mua đất” không tiếp tục nhận chuyển nhượng QSDĐ như thoả thuận thì sẽ không được hoàn cọc.

Mặc dù vậy, trong một số trường hợp, khi phát hiện “đất dính quy hoạch”, bên mua dù không tiếp tục giao kết hợp đồng vẫn có thể nhận lại tiền cọc.

Thứ nhất là trường hợp có thoả thuận giữa các bên. Thông thường, trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên sẽ thoả thuận cụ thể về việc hoàn cọc nếu đất chuyển nhượng thuộc diện quy hoạch. Trong trường hợp này, căn cứ vào thoả thuận giữa các bên, bên đặt cọc có thể nhận lại tiền cọc.

Thứ hai, nếu bên chuyển nhượng có sự lừa dối, cố ý che giấu thông tin liên quan đến vấn đề quy hoạch thì trong trường hợp này, bên nhận đặt cọc bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực và là bên có lỗi. Khi đó, bên đặt cọc (bên mua) có thể khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng cọc do bị lừa dối trên cơ sở Điều 127 BLDS năm 2015. Hệ quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và thậm chí bên chuyển nhượng (bên có lỗi dẫn tới hợp đồng vô hiệu) còn phải bồi thường thiệt hại cho bên mua (khoản 1, khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015). 

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

Giám đốc Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Liên hệ luật sư 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com