Điểm mới của Nghị quyết số 254.2025 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thi hành Luật Đất Đai

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 về cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung có liên quan. Dưới đây là 5 chính sách mới.Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 13

1. Quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất

 *Bổ sung 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất .

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết thi hành Luật Đất đai, bổ sung 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất từ năm 2026 bao gồm:

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý

- Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

- Nhà nước thu hồi phần đất còn lại đối với các dự án mà nhà đầu tư đã hoàn tất thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và hơn 75% số người sử dụng đất chi tiết như sau:

Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

- Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT)

Hoặc để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết thi hành Luật Đất đai.

*Thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Theo khoản 3 Điều 3, trong một số trường hợp đặc biệt như dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, Nhà nước được phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bố trí tái định cư, nếu đáp ứng điều kiện luật định hoặc được đa số người dân đồng thuận .

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư đối với các trường hợp này (khoản 4 Điều 3).

* Giá đất bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Theo khoản 6 và khoản 7 Điều 3, giá đất bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không phải chờ xác định giá đất cụ thể.

Trường hợp mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nh

ận phần chênh lệch, chi phí này do chủ đầu tư ứng trước và được tính vào chi phí dự án.

2. Điểm mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ, khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thu hồi – bồi thường, tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai dự án.

Đối với việc không đấu giá, không đấu thầu trong một số trường hợp, tại khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15, một số trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, như: Đất thanh toán dự án BT; Dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn nhà nước; Dự án năng lượng, du lịch tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

3. Quy định về giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Một điểm đáng chú ý tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 này là bảng giá đất. Theo đó, Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định, bảng giá đất là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và áp dụng từ ngày 01/01/2026; trường hợp có dữ liệu số thì có thể xây dựng đến từng thửa đất.

Về hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thì UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm, có thể điều chỉnh trong năm nếu cần thiết để phù hợp thực tế.

4. Về nghĩa vụ tài chính về đất đai

*Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 10 Nghị quyết này còn quy định thêm Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục xác định giá đất;

Đối với trường hợp được giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ, người sử dụng đất không cần thực hiện thủ tục đề nghị giảm, góp phần đơn giản hóa hồ sơ hành chính.

*Cách tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết thi hành Luật Đất đai, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

+ 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương

+ 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở;

+ 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 02 lần hạn mức giao đất ở.

Lưu ý: Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

5. Về đăng ký đất đai, tách thửa, cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 11, Nghị quyết tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tiễn, trong đó:

- Cho phép bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm khi đủ điều kiện;

- Đăng ký thế chấp chỉ cần cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải ghi trên Giấy chứng nhận;

- Tách thửa, hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, không bắt buộc chuyển mục đích đối với phần đất làm lối đi

Luật Đức An tổng hợp 

Công ty luật TNHH Đức An

VĂN PHÒNG GIAO DỊCH: Số 64b, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Phương Liệt, Hà Nội

ĐT 090 220 1233 

Web: www.luatducan.vn

Youtube: Luật sư Phạm Thị Bích Hảo

Email: luatsubichhao@gmail.com