Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất thông dụng hiện nay nhằm mục đích bảo đảm cho hợp đồng chính được thực hiện. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện loại hợp đồng này rất dễ xảy ra tranh chấp vì hợp đồng có giá trị lớn, từ đó nảy sinh nhu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng. Với Luật sư kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và giải quyết tranh chấp dân sự. Công ty Luật TNHH Đức An cung cấp dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ đây, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán đất là văn bản ghi lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán đất. Hợp đồng đặt cọc phải có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng theo Điều 398 Bộ Luật dân sự 2015 và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015.

 

Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp:

• Bên nhận đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng:

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, để có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thửa đất phải phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến loại tranh chấp là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất. Hoặc bên nhận cọc vì mục đích trục lợi mà cố tình che dấu, không cung cấp thông tin để bên đặt cọc cân nhắc.

• Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất: Đây là một trong những tranh chấp về hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay. Tranh chấp xảy ra do việc xác định chưa đúng, chưa đủ người có quyền sử dụng thửa đất đó, bên nhận tiền đặt cọc không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền sử dụng một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) Đây ra trường hợp thường xuyên xảy ra
• Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên: Đây là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế;....
• Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại: Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc; Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất; Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…

Các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Các bên giải quyết bằng hình thức tự thương lượng: Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh.

- Các bên thực hiện hòa giải với sự tham gia của bên thứ ba: Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín như Luật sư hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

- Khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án. Người cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm sẽ nộp hồ sơkhởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp buộc các bên có nghĩa vụ thi hành, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan
• Giải thích các quy định của pháp luật liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Nghiên cứu vụ việc và đưa ra các giải pháp tốt nhất để khách hàng lựa chọn.
• Tham gia quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền với tư cách là Đại diện theo ủy quyền, Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự tại Tòa án.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Công ty Luật TNHH Đức An có kinh nghiệm trong việc tư vấn và giải quyết tranh chấp về đất đai, dân sự

Phí tư vấn và ký hợp đồng dịch vụ pháp lý đại diện theo uỷ quyền theo thỏa thuận

Luật sư  kinh nghiệm giải quyết các vụ việc về đất đai

Thạc sỹ - Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO

Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội.

Địa chỉ: 64B, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT liên hệ:  0902201233 - cố định 024 66544233

Email: luatsubichhao@gmail.com

Web: www.luatducan.vn

Face: Công ty luật TNHH Đức An

Luật Đức An, chất lượng và uy tín.

Trân trọng!