Đất thương mại dịch vụ điều kiện tách thửa
Theo quy định của Luật đất đai 2013
Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa
1. Quy định pháp luật tách thửa
Theo quy định của Luật đất đai 2013
Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa, cụ thể:
Phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
3.Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Ở Hà Nội, vấn đề này quy định tại Khoản 3, Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố quy định không cho phép tách thửa đối với các trường hợp sau:
“Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định
Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt
Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật..”
2. Trình tự,thủ tục tách thửa đất:
Bước 1:
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Đơn đề nghị tách thửa theo.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2:
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3:
Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4.
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại sang đất ở.
Theo Luật đất đai 2013 quy định
“Điều 57.Chuyển mục địch sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 59.Thẩm quyền giao đất,cho thuê đất,cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trình tự,thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại,dịch vụ sang đất ở
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ.
Hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ trên đến cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh các giấy tờ trong bộ hồ sơ, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất còn phải mang theo những giấy tờ sau:
– Biên bản xác minh thực địa.
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
– Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Đồng thời cũng mang theo Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hay Thẻ căn cước công dân hay Hộ chiếu của người có quyền sử dụng đất.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Sau khi người có quyền sử dụng đất nộp xong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên, người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau:
– Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (theo thông báo nộp tiền).
– Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ (biên lai) để xuất trình theo yêu cầu.
Bước 4. Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy đinh tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:
Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 5 nghị định 45/2014/NĐ – CP quy định
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Lệ phí trước bạ: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở sẽ cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5% giá đất tính lệ phí trước bạ.
Liên hệ Dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai
0902201233
Phí tư vấn và ký hợp đồng dịch vụ pháp lý theo thỏa thuận
Thạc sỹ - Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội.
Địa chỉ: 64B, phố Nguyễn Viết Xuân, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội
ĐT liên hệ: 0902201233 - cố định 024 66544233
Email: luatsubichhao@gmail.com
Web: www.luatducan.vn
Face: Công ty luật TNHH Đức An
Luật Đức An, chất lượng và uy tín.
Trân trọng!