Thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề mà nhiều người thắc mắc khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Luật Đức An cung cấp dịch vụ tư vấn về thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới các hình thức mua bán, tặng cho, thừa kế dựa trên căn cứ pháp lý của Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn.

1. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thế nào?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản thuế cá nhân, tổ chức phải nộp là thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp 1: Sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất

* Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

*  Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể:

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Cách tính thuế

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp      = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

Trường hợp 2: Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp thừa kế, tặng cho

* Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.

* Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận.

 * Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

* Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

*  Cách tính số thuế phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp      =       Thu nhập tính thuế        x        Thuế suất 10%

2. Trường hợp nào không phải nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đồng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

+ Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

+  Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

3. Ngoài thuế thu nhập cá nhân thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải nộp khoản phí, lệ phí gì không?

Ngoài thuế thu nhập cá nhân còn có các chi phí khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Lệ phí trước bạ: Công thức tính lệ phí trước bạ:

Đối với đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Đối với nhà = (Diện tích nhà) x (Giá nhà) x 0,5%

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng.

- Phí đo vẽ lại thửa đất.

- Phí thẩm định, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dịch vụ tư vấn các khoản thuế, lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tư vấn nghĩa vụ nộp, thời điểm nộp các khoản thuế, lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tư vấn thủ tục, chuẩn bị hồ sơ kê khai, nộp thuế

- Giải đáp các vướng mắc của khách hàng đối với các công văn của nhà nước liên quan đến thuế, phí, lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Liên hệ  đặt lịch tư vấn trực tiếp với Luật sư để được tư vấn hiệu quả các vấn đề liên quan đến thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội.

Địa chỉ: 64B, Nguyễn Viết Xuân, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội

ĐT liên hệ: 0902201233

 Email: luatsubichhao@gmail.com

Web: www.luatducan.vn

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An